【预计】房地产行业2019年投资策略报告:无可奈何花落去似曾相识燕归来

    房地产行业2019年投资策略报告:无可奈何花落去似曾相识燕归来

行业--需求迎接调整,政策压力缓解:需求市场:已经逐步入冬,总体成交如期下滑,但韧性超市场预期,景气度的分水岭出现在今年8月份,预计刚性需求将成为明年的关键。销售预测:预计2019年销售面积增速在-6%左右。但中长期维度行业需求依然具备一定刚性支撑。开工投资:市场库存已经见底回升,土地市场演绎从补库存到流拍潮的变化,热点城市供应计划完成率不高。投资预测:投资数据呈现几大变化:土地购置费对投资的支撑大幅提升;竣工面积与新开工、销售面积出现背离;施工投资与施工面积背离,预计土地购置费预计将从高位回落至3%,新开工同比下滑8%,施工面积同比增长0.7%,预计全年投资额同比增长2.3%。政策:不再成为矛盾焦点,预计调控政策已逐步见顶,预售制度改革短期也无需多虑。 周期回顾--资金成本向下为见底标志:回顾过去三轮下行周期,有以下几个结论:成交量:调整在3-4个季度,重点城市最大跌幅多在30%-50%;价格:见底滞后于销量见底约1-2个季度,区间降幅在20%-30%。推盘:供销比持续低于1,去化率下降20%-30%。库存:下行周期库存累计增加30%-60%;见底信号:市场见底需要预期扭转,每轮周期市场预期的转向往往需要政策助力。而政策变化的背后往往带来流动性与政策支持力度的改变,资金成本的趋势性向下可视为市场见底的重要标志。 企业--去杠杆趋于稳定,大战略布局长远:杠杆:三季度以来略有改善,融资集中度继续提升,中期融资集中度逻辑持续兑现,行业利差扩大。融资成本分化,龙头房企优势开始凸显,同时,融资收缩压力逐渐传导至投资端。转型:过去是中小企业积极转型,但近年来规模房企利用其行业地位以及资金优势也纷纷在长租公寓、物业服务、金融投资、社区商业、酒店文旅等相关行业探路。产业布局角度,我们认为物业服务迎来资本化进程加速之年,区域布局角度,长三角一体化的进展我们认为值得重视。 策略--似曾相识燕归来:1.货币政策转向带来流动性边际改善;2.房贷利率预计见顶回落;3. 房地产政策趋于温和,三方面积极因素下,我们认为19年地产板块可期待。配置角度,龙头房企估值溢价如期显现,我们建议三方面优选融资绩优生,挖掘价值洼地:具备强融资以及roe突破能力(招商蛇口、保利地产、万科、华侨城)、具备成长弹性、享受存量价值红利,物业管理发展机遇。 风险提示:调控政策趋严,行业景气度下滑超预期。

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